Incorporação Imobiliária

A incorporação imobiliária é um contrato que regula a construção e venda de unidades autônomas, como apartamentos ou salas comerciais. É um contrato complexo, registrado em cartório, envolvendo várias partes.

Características principais:

• Contrato típico e nominado: Está regulamentado por lei.

• Sinalagmático: Implica obrigações mútuas entre as partes.

• Cumulativo e de trato sucessivo: As obrigações se prolongam no tempo, como pagamentos parcelados e construção da obra.

Modalidades de Incorporação:

1. Por conta da incorporadora:

   • A incorporadora constrói e vende as unidades.

   • O preço e o prazo são definidos no contrato.

2. Por empreitada:

   • O preço pode ser fixo ou reajustável.

   • O incorporador contrata terceiros (empreiteiros) para realizar a obra e é responsável por sua entrega.

3. Por administração:

   • Também chamada de “a preço de custo”.

   • Os compradores arcam com os custos da obra, e o incorporador apenas coordena o processo.

   
   

Patrimônio de Afetação:

• Uma proteção legal que separa o patrimônio do empreendimento do patrimônio pessoal do incorporador.

• Benefícios:

  • Reduz risco para os compradores.

  • Impede que bens do empreendimento sejam usados para pagar dívidas pessoais do incorporador.

Espécies de Condomínio

Os condomínios são formas de dividir a propriedade entre várias pessoas, cada uma com direitos e deveres.

Principais Tipos:

1. Condomínio Voluntário:

   • Formado por acordo entre os proprietários.

   • Exemplo: duas pessoas compram uma casa juntas e dividem os direitos.

2. Condomínio Necessário:

   • Surge por imposição legal.

   • Exemplo: um muro que divide dois terrenos ou uma estrada que passa entre propriedades.

3. Condomínio Especial ou Edilício:

   • Mais comum em prédios.

   • Áreas exclusivas (apartamentos) e áreas comuns (elevadores, garagem).

4. Condomínio por Frações Ideais:

   • Usado para regularizar construções em áreas irregulares (REURB).

   • As unidades têm registros separados, mas todos compartilham partes do terreno.

5. Condomínio de Lotes:

   • Terreno dividido em lotes privativos e áreas comuns (ruas internas, jardins).

   • Regras semelhantes ao condomínio edilício.

   
   

Regularização de Empreendimentos

Regularizar um empreendimento é essencial para garantir que ele seja legal e tenha todos os direitos reconhecidos.

Passos principais:

1. Registro no Cartório:

   • Formaliza a divisão do terreno em unidades.

2. Habite-se:

   • Certificação emitida pela prefeitura atestando que a obra está pronta e pode ser habitada.

3. Convenção Condominial:

   • Documento que define regras internas, como uso das áreas comuns, direitos e deveres dos moradores.

   
   

Sem a regularização, o condomínio pode enfrentar problemas para cobrar taxas ou para vender unidades.

Condomínio de Fato

O condomínio de fato é aquele que existe na prática, mas não tem formalização legal.

Características:

• Surge informalmente, geralmente em construções não planejadas como prédios antigos ou conjuntos habitacionais.

• Não há convenção registrada, mas os moradores podem organizar regras básicas.

Possibilidade de Regularização:

1. Levantar informações sobre o condomínio.

2. Apresentar documentos no cartório para registro.

3. Criar convenção condominial.

   
   

Direitos e Deveres dos Condôminos

Direitos:

1. Uso exclusivo da unidade autônoma:

   • Você pode usar seu apartamento ou sala como quiser, desde que respeite as regras gerais.

2. Participação em assembleias:

   • Ter direito a voto nas decisões coletivas.

3. Exigir manutenção das áreas comuns:

   • Garantir que tudo esteja funcionando (elevadores, jardins, etc.).

4. Acesso à informação:

   • Ter clareza sobre as contas e decisões do condomínio.

   
   

Deveres:

1. Pagar as taxas condominiais:

   • Esse é um dever obrigatório, mesmo se você não concordar com o síndico.

2. Respeitar as normas internas:

   • Horários de silêncio, uso correto das áreas comuns.

3. Cuidar da sua unidade:

   • Evitar problemas estruturais que possam afetar outros condôminos.

   
   

Temas Polêmicos

1. Taxas Condominiais:

   • Em condomínios irregulares, há debates sobre quem deve pagar e como cobrar.

2. Renúncia à Parte Ideal:

   • Um condômino pode tentar renunciar à sua parte no condomínio para evitar pagar taxas, mas isso deve ser aprovado pelos outros moradores.

3. Liberdade de Associação:

   • Alguns moradores não querem seguir regras ou pagar taxas em condomínios de fato, o que gera conflitos.

Este texto é matéria de estudos da minha Pós Graduação de Gestão em Negócios Imobiliários.