Introdução
O Programa Minha Casa Minha Vida (MCMV) tem transformado a vida de milhares de brasileiros, proporcionando a oportunidade de adquirir a casa própria com condições facilitadas e apoio financeiro. Neste guia, vamos detalhar uma simulação de compra de um apartamento dentro do programa, considerando todas as etapas e aspectos importantes do processo.
Simulação de Compra
Perfil do Comprador
Vamos considerar um comprador nascido em 01/07/1990, com uma renda bruta de R$ 3.700. Lembrando que a renda pode ser a soma de todos os participantes da compra, como cônjuge, pais, filhos, namorados ou amigos, mas o titular do contrato será sempre o mais velho.
Dados da simulação:
Valor do imóvel: R$ 240.000,00
Prazo Máximo: 420 meses
Sistema de Amortização: PRICE FGTS
Cota máx. financiamento: 80%
Valor de entrada: R$ 47.344,00
Subsídio sem dependente: R$ 656,00
Subsídio com dependente: R$ 2.188,00
Valor de Financiamento: R$ 192.000,00
Valor das parcelas de financiamento: R$ 1.093,85
Para facilitar a exemplificação, consideramos uma pessoa comprando sozinha, sem dependentes, recebendo um subsídio menor. Também consideramos que essa pessoa tenha mais de 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS, somando todos os períodos trabalhados (ou seja, a soma de todos os contratos de trabalho registrados na carteira deve ser de 3 anos ou mais). Vale destacar que, para quem tem 3 anos ou mais de trabalho sob o regime do FGTS, há uma redução de 0,5% na taxa de juros do financiamento.
Linha do Tempo da Compra
Análise de Crédito
Após a entrega dos documentos para análise de crédito e a aprovação, o cliente negocia o saldo de entrada com a construtora. No ato da assinatura do contrato, é gerado um boleto como sinal do contrato de compromisso de compra e venda, que sela a intenção de compra do apartamento.
Ato Inicial
O ato é a primeira parcela do saldo de entrada a ser paga à construtora, geralmente de 4% a 6% do valor do imóvel. Neste exemplo, consideramos um ato de 4%, ou seja, R$ 9.600. Esse valor pode ser pago à vista ou parcelado. Com o pagamento do ato, o saldo de entrada restante é R$ 37.744.
Utilização do FGTS
Uma das vantagens do Programa Minha Casa Minha Vida é a utilização do saldo do FGTS como parte do pagamento na aquisição do apartamento. Vamos considerar que a pessoa tenha um saldo de FGTS de R$ 10.000, reduzindo o saldo de entrada para R$ 27.744.
Parcelamento do Saldo de Entrada
Supondo que o saldo de R$ 27.744 seja parcelado em 40 vezes, as primeiras 36 parcelas serão corrigidas pelo INCC e as 4 últimas parcelas serão corrigidas pelo IPCA+Juros. Essa divisão ocorre porque estamos considerando que a pessoa está comprando o apartamento no lançamento e a construtora promete entregar o imóvel em 36 meses. Portanto, durante o período de obras, as parcelas serão corrigidas pelo INCC, e após a conclusão das obras, as parcelas serão corrigidas pelo IPCA+Juros.
Parcelas durante o período de obras (36 parcelas): R$ 693,60 corrigidas pelo INCC.
Parcelas após o período de obras (4 parcelas): R$ 693,60 corrigidas pelo IPCA+Juros.
Negociação com o Banco
Após a negociação com a construtora, o próximo passo é com o banco. Um correspondente bancário entra em contato para realizar uma entrevista, explicar o contrato, as taxas de juros, os tipos de seguros disponíveis, e apresentar a planilha de Juros Fase de Obra.
Entrevista e Assinatura
O correspondente bancário agendará a data e local da entrevista e assinatura do contrato, podendo ser presencial ou online. Durante a assinatura, é cobrada uma taxa de abertura de conta pelo banco, variável de acordo com o banco e o empreendimento. É importante que o cliente questione essa informação ao corretor de imóveis antes de fechar o contrato com a construtora, para não ser pego de surpresa no momento da assinatura do contrato com o banco. Durante a entrevista, é importante discutir os tipos de seguros disponíveis e escolher o mais adequado para a proteção do patrimônio.
Juros Fase de Obra
Após a assinatura do contrato e pagamento da taxa de abertura de conta, inicia-se o pagamento dos Juros Fase de Obra. Este é composto pela correção do saldo de repasse do financiamento do banco para a construtora, a taxa de administração do banco, seguro DFI (Danos Físicos ao Imóvel), e seguro MIP (Morte e Invalidez Permanente).
Os Juros Fase de Obra são progressivos, aumentando conforme a obra avança, até o início do pagamento das parcelas de financiamento. Em alguns casos, a obra pode ser concluída e o apartamento entregue, mas os Juros Fase de Obra continuam sendo pagos até a averbação do habite-se. As parcelas de financiamento no valor de R$ 1.093,85 iniciam-se após a averbação do habite-se, que é quando cessa a cobrança dos Juros Fase de Obra.
Seguros DFI e MIP
Seguro DFI (Danos Físicos ao Imóvel)
O Seguro DFI é destinado à cobertura de danos físicos ao imóvel. Ele protege contra eventos como incêndios, inundações, desmoronamentos, entre outros danos que possam comprometer a estrutura do imóvel. O valor assegurado do DFI corresponde, na concessão do contrato, ao valor de avaliação do imóvel e, na evolução do contrato, ao valor atualizado da garantia.
Seguro MIP (Morte e Invalidez Permanente)
O Seguro MIP é destinado à cobertura de riscos de natureza pessoal, como morte e invalidez permanente. Este seguro garante que, em caso de morte ou invalidez permanente do titular do contrato, o saldo devedor do financiamento seja quitado, protegendo assim os herdeiros e cônjuges de uma dívida impagável. Os valores deste seguro variam durante o contrato em função da faixa etária de cada proponente. O valor assegurado do MIP corresponde, na concessão do contrato, ao valor do financiamento e, na evolução do contrato, ao valor do saldo devedor.
Considerações Finais
Antes de fechar negócio, é crucial questionar sobre as despesas cartorárias, ITBI e registro, pois algumas construtoras repassam esses custos ao comprador. Planejamento e segurança são fundamentais ao adquirir um imóvel, que deve ser visto como um investimento, não uma dívida.
A aquisição de um apartamento pelo programa Minha Casa Minha Vida é uma oportunidade de realizar o sonho da casa própria com condições facilitadas e apoio financeiro.
Dicas Importantes:
Planejamento: Antes de iniciar o processo, organize suas finanças e faça uma simulação do financiamento para entender os valores envolvidos.
Documentação: Separe todos os documentos necessários para a análise de crédito, como RG, CPF, comprovante de renda e residência, entre outros.
Negociação: Negocie com a construtora as melhores condições para o pagamento da entrada e verifique se há flexibilidade nos prazos.
Informação: Informe-se sobre as taxas e seguros envolvidos no financiamento para evitar surpresas.
Acompanhamento: Acompanhe o andamento da obra e mantenha-se em contato com a construtora e o banco para garantir que tudo esteja conforme o previsto.
Lembre-se: informação é a chave para uma compra segura e consciente! Realize o sonho da casa própria com o Programa Minha Casa Minha Vida e transforme sua vida para melhor.
Adquirir um apartamento é um investimento significativo e merece todo o cuidado e planejamento para garantir uma compra segura e bem-sucedida. Boa sorte na realização do seu sonho da casa própria!
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