A cessão de direitos no mercado imobiliário é uma prática cada vez mais comum, especialmente em transações envolvendo imóveis em construção ou na planta. Essa prática permite que o comprador de um imóvel transfira seu direito de compra para outra pessoa, sem que a propriedade do bem seja transferida imediatamente. A cessão de direitos pode ser uma solução prática para quem deseja se desfazer de um imóvel adquirido, mas ainda não finalizou o pagamento ou não recebeu a posse do bem.
Neste artigo, vamos explorar o que é a cessão de direitos, como ela funciona, quando ela é utilizada, e as implicações dessa prática, especialmente quando envolve financiamento bancário.
O Que é a Cessão de Direitos no Mercado Imobiliário?
A cessão de direitos no mercado imobiliário refere-se à transferência de direitos sobre um imóvel de um comprador para outro. Em vez de o comprador original concluir a compra e transferir a propriedade, ele pode ceder seus direitos contratuais a outra pessoa, que passa a ter o direito de concluir a compra e assumir as obrigações relacionadas ao imóvel.
Essa prática é mais comum em casos de imóveis adquiridos na planta, onde o comprador ainda está pagando parcelas da entrada ou financiando parte do imóvel. A cessão de direitos pode ser realizada antes da entrega do imóvel ou mesmo após a entrega, quando o imóvel já está pronto, mas o comprador ainda está quitando o valor de compra.
Como Funciona a Cessão de Direitos?
Quando alguém compra um imóvel, ele geralmente assina um contrato de compra e venda com a construtora ou incorporadora. Nesse contrato, estão estabelecidos os direitos e deveres do comprador, como o valor total do imóvel, as condições de pagamento e a data prevista para a entrega.
No caso da cessão de direitos, o comprador transfere a terceiros seus direitos e obrigações contratuais. Isso significa que a pessoa que adquire os direitos (o cessionário) passa a ter o direito de concluir o pagamento do imóvel e de receber a propriedade no momento da entrega. No entanto, a propriedade do imóvel não muda até que o comprador finalize todos os pagamentos e registre o imóvel no cartório de imóveis.
Em outras palavras, a cessão de direitos é uma transferência do direito de compra, mas não da propriedade do imóvel. Portanto, quem cede os direitos (o cedente) ainda não é o proprietário legal do imóvel até que todas as obrigações sejam cumpridas.
Para Que Serve a Cessão de Direitos?
A cessão de direitos é útil em várias situações, e pode ser vantajosa tanto para quem cede os direitos quanto para quem os adquire. Entre as principais razões para a cessão de direitos, podemos destacar:
Desinteresse no Imóvel: O comprador original pode não estar mais interessado no imóvel ou pode precisar de recursos financeiros, mas não quer perder tudo o que já pagou. Ao ceder os direitos, ele evita uma multa de rescisão e pode transferir a obrigação de pagamento para outra pessoa.
Mudança de Circunstâncias: Situações imprevistas, como problemas financeiros, mudança de cidade ou outros fatores, podem fazer com que o comprador original precise abrir mão do imóvel. A cessão de direitos é uma forma de transferir as obrigações sem a necessidade de cancelar o contrato com a construtora.
Oportunidade para o Novo Comprador: Quem adquire os direitos de outro comprador pode ter a chance de aproveitar um bom negócio, com condições vantajosas de pagamento, especialmente em imóveis na planta que estão sendo vendidos por um preço menor ou em condições promocionais.
O Que Acontece Com o Financiamento Bancário na Cessão de Direitos?
A cessão de direitos é uma prática bastante comum em contratos com construtoras, mas quando o imóvel está financiado com um banco, a situação muda um pouco. O financiamento bancário envolve um contrato de crédito e, nesse caso, a cessão de direitos não transfere automaticamente a dívida do financiamento para o novo comprador.
Como Funciona o Financiamento Bancário na Cessão de Direitos?
Se o comprador original já iniciou o pagamento do financiamento com o banco, ele precisa de uma autorização do banco para transferir a dívida para o cessionário. Isso ocorre porque, ao contrário das obrigações contratuais com a construtora, a dívida com o banco é pessoal e precisa ser renovada com a nova parte (o cessionário) através de uma análise de crédito.
Possíveis Soluções para Transferir a Dívida Bancária:
Novo Financiamento: Se Juliana, o novo comprador, estiver interessada em assumir o imóvel, ela precisará solicitar um novo financiamento com o banco, que avaliará sua capacidade de crédito e decidirá se ela é elegível para assumir o financiamento. Após a aprovação do crédito e da documentação, o banco pode substituir o contrato de financiamento em nome de Carlos pelo nome de Juliana, com novas condições de pagamento, se necessário. Nesse caso, Carlos não será mais responsável pela dívida bancária.
Acordo com o Banco: Caso a transferência do financiamento para o nome de Juliana não seja possível, Carlos ainda será responsável pelas parcelas do banco até que o novo financiamento seja aprovado. Se Juliana quiser continuar com a compra, ela poderá quitar o saldo devedor diretamente com o banco ou pagar uma parte do valor restante à vista e assumir as parcelas mensais.
Interveniente Quitante: Em algumas situações, Carlos pode ser considerado um interveniente quitante, ou seja, ele paga a dívida para quitar o financiamento bancário, e Juliana pode então assumir o imóvel. Após o pagamento total da dívida, o banco libera o imóvel para Juliana, mas essa solução é menos comum, pois envolve a liquidação total do saldo devedor.
O Que Carlos Deve Considerar Antes de Realizar a Cessão de Direitos?
Antes de realizar a cessão de direitos, Carlos deve se atentar a alguns pontos importantes para garantir que todo o processo ocorra sem problemas:
Formalização da Cessão de Direitos: A cessão de direitos deve ser formalizada por meio de um contrato de cessão que contemple todas as condições da transferência, incluindo valores e prazos. Esse contrato deve ser assinado por todas as partes envolvidas (Carlos, Juliana e, se necessário, a construtora).
Autorização da Construtora: A construtora precisa ser notificada e concordar com a cessão de direitos. Em alguns casos, a construtora pode exigir documentação adicional ou cobrar taxas administrativas pela mudança de titularidade.
Análise do Banco: Caso haja financiamento bancário, Carlos deve verificar com o banco as condições para que Juliana assuma a dívida ou obtenha um novo financiamento. O banco fará uma análise de crédito para aprovar o novo financiamento, e o processo pode envolver a assinatura de novos contratos.
Verificação de Obrigações Pendentes: Carlos deve garantir que todas as parcelas de entrada com a construtora estejam em dia e que o saldo devedor com o banco seja corretamente transferido para o novo comprador, evitando qualquer problema de inadimplência ou pendências.
Conclusão
A cessão de direitos no mercado imobiliário é uma ferramenta valiosa para quem deseja transferir a responsabilidade por um imóvel adquirido, seja por motivos financeiros ou pessoais. No entanto, ao envolver um financiamento bancário, o processo se torna mais complexo, pois o banco exige que o novo comprador assuma a dívida por meio de um novo financiamento, o que demanda aprovação de crédito e formalização do contrato. É fundamental que tanto o cedente (Carlos) quanto o cessionário (Juliana) compreendam os aspectos legais e financeiros dessa operação, para garantir uma transição segura e sem complicações.
Se você está pensando em realizar uma cessão de direitos ou assumir um imóvel por meio dessa prática, é essencial buscar a orientação de um advogado especializado em direito imobiliário para garantir que todos os requisitos legais sejam cumpridos e que a transação ocorra de forma tranquila.
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